Có nên mua shophouse Marquee Homee Hải Phòng?

Thị trường bất động sản Hải Phòng đang chứng kiến những bước chuyển dịch cơ cấu mạnh mẽ, hướng tới sự cân bằng giữa phân khúc nhà ở cao cấp và phân khúc nhà ở xã hội quy mô lớn. Sự phát triển này mở ra các cơ hội đầu tư mới cho dòng sản phẩm tích hợp thương mại thấp tầng nằm trong lòng các khu đô thị phức hợp. Nổi bật tại trục đô thị phía Nam thành phố, dự án Marquee Homes tọa lạc tại phường Lê Chân đang thu hút sự chú ý của giới đầu tư nhờ quy hoạch đồng bộ. Việc cân nhắc xuống tiền vào phân khúc nhà ở liền kề thương mại (shophouse) tại đây đòi hỏi những góc nhìn phân tích đa chiều từ vị trí địa lý, quy mô dân số nội khu cho đến bức tranh toàn cảnh của thị trường địa ốc đất Cảng.

Dự án Marquee Homes gồm 4 tòa chung cư 29 tầng và 35 căn shophouse

Tổng quan dự án và sản phẩm shophouse Marquee Homes

Dự án Marquee Homes Hải Phòng do Công ty Cổ phần Hóa chất Vật liệu điện Bình Phát làm chủ đầu tư. Đây là đơn vị từng ghi dấu ấn trên thị trường với dự án nhà ở xã hội quy mô lớn trước đó. Việc triển khai Marquee Homes dựa trên các quy hoạch pháp lý minh bách, trong đó đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt chính thức. Dự án được định vị là khu phức hợp kết hợp giữa chung cư cao tầng và khối nhà ở thương mại thấp tầng, xây dựng trên tổng diện tích đất quy hoạch đạt khoảng 25870,2 m2.

Cấu trúc tổng thể của dự án bao gồm 4 tòa chung cư cao 29 tầng nổi và 1 tầng hầm, cung cấp ra thị trường khoảng 1777 căn hộ nhà ở xã hội. Đi kèm với khối cao tầng là phân khu thấp tầng bao gồm 35 căn nhà ở liền kề shophouse thương mại. Diện tích mỗi căn shophouse dao động từ 90 m2 đến 106,5 m2 với chiều cao xây dựng cố định là 6 tầng. Khác với các ki-ốt thương mại nằm ở khối đế tòa nhà, dòng shophouse thấp tầng sở hữu quyền sở hữu lâu dài với sổ hồng riêng, tạo lập giá trị tài sản bền vững cho chủ sở hữu.

4 tòa chung cư với 1777 căn hộ, nguồn khách hàng khổng lồ cho khu shophouse bên dưới

Vị trí địa lý và hạ tầng giao thông kết nối

Yếu tố quyết định sự thành bại của một bất động sản thương mại chính là vị trí và khả năng tiếp cận dòng giao thông. Phân khu shophouse Marquee Homes được đặt tại nút giao giữa đường Võ Nguyên Giáp và đường Thiên Lôi, thuộc địa phận quận Lê Chân. Đây là khu vực lõi phát triển của trục đô thị hướng Nam thành phố Hải Phòng, kết nối trực tiếp với trung tâm cũ và khu đô thị mới ven sông.

Bốn hướng tiếp giáp của dự án phản ánh rõ nét khả năng kết nối hạ tầng giao thông:

- Phía Tây Bắc giáp mặt đường Thiên Lôi có lộ giới rộng 25 m, trục đường giao thương có mật độ dân cư hiện hữu đông đúc.

- Phía Tây Nam giáp đường Võ Nguyên Giáp lộ giới 46 m, đây là tuyến đại lộ huyết mạch kết nối trung tâm Hải Phòng với cao tốc Hà Nội - Hải Phòng và khu du lịch Đồ Sơn. Hướng này cũng tiếp giáp đường nội bộ của khu đô thị Waterfront City rộng 15 m.

- Phía Đông Bắc giáp với hệ thống đường hiện trạng và khu dân cư lâu đời của địa phương.

- Phía Đông Nam giáp trục đường Bùi Viện có lộ giới lên tới 63 m và quần thể đại đô thị Waterfront City.

Nằm đối diện với tổ hợp chung cư Hoàng Huy Commerce và liền kề giai đoạn 2 của khu đô thị Waterfront City, Marquee Homes thừa hưởng trọn vẹn mạng lưới giao thông đồng bộ. Vị trí này cho phép các căn shophouse dễ dàng tiếp cận các tiện ích công cộng lớn trong bán kính dưới 2 km bao gồm trung tâm thương mại Aeon Mall Lê Chân, bệnh viện quốc tế Vinmec, trường quốc tế Singapore và hệ thống đại học Hàng hải Việt Nam. Luồng giao thông di chuyển liên tục trên trục Võ Nguyên Giáp và Bùi Viện cung cấp một lượng khách vãng lai tự nhiên rất lớn cho các hoạt động kinh doanh tại đây.

Marquee Homes tiếp giáp với 3 trục giao thông đông đúc, sầm uất

Phân tích bài toán kinh doanh từ tệp khách hàng tại chỗ

Bất động sản shophouse chỉ có thể sinh lời khi có dòng tiền vận hành ổn định từ việc cho thuê hoặc tự doanh. Khác với nhà phố truyền thống phụ thuộc hoàn toàn vào lưu lượng xe cộ qua đường, shophouse nằm trong dự án phức hợp sở hữu lợi thế lớn từ tệp khách hàng nội khu cố định.

Theo quy hoạch, quy mô dân số dự kiến của nội khu Marquee Homes là khoảng 4583 người, sinh sống tập trung tại 1777 căn hộ thuộc 4 tòa chung cư cao tầng. Với mật độ dân cư đậm đặc này, nhu cầu tiêu dùng hằng ngày về dịch vụ ăn uống, nhu yếu phẩm, giáo dục mầm non, chăm sóc sức khỏe và làm đẹp là cực kỳ lớn. Toàn bộ dự án chỉ có 35 căn shophouse thấp tầng, tỷ lệ giữa số lượng căn hộ sinh sống và số lượng cửa hàng thương mại là khoảng 50 căn hộ trên 1 căn shophouse. Đây là tỷ lệ lý tưởng, giúp hạn chế sự cạnh tranh nội khối và đảm bảo nguồn cầu tiêu dùng tại chỗ luôn ở trạng thái thặng dư.

Sự phân bổ dân số và quy mô mặt bằng kinh doanh tại dự án được tổng hợp cụ thể qua bảng thống kê kỹ thuật dưới đây:

Hệ thống tiện ích nội khu được đầu tư bài bản bao gồm khu giáo dục mầm non diện tích 1832 m2, không gian sinh hoạt cộng đồng rộng 1421,6 m2 và diện tích cây xanh công cộng lên đến gần 6800 m2. Những hạng mục này biến dự án thành một điểm đến trải nghiệm cho cư dân xung quanh chứ không thuần túy là nơi để ở. Khi các hoạt động sinh hoạt cộng đồng diễn ra thường xuyên, các dãy shophouse sẽ trở thành trung tâm dịch vụ, thu hút dòng tiền đều đặn từ bên ngoài vào dự án.

Hạ tầng cảnh quan đồng bộ sẽ giúp thu hút các hoạt động nội khu

Ưu thế thiết kế và công năng linh hoạt của dòng sản phẩm 6 tầng

Với chiều cao xây dựng lên đến 6 tầng và diện tích đất nền từ 90 m2 trở lên, diện tích sàn sử dụng thực tế của mỗi căn shophouse Marquee Homes có thể đạt từ 500 m2 đến hơn 600 m2. Kiến trúc này mang lại biên độ khai thác công năng rất rộng cho nhà đầu tư.

Chủ sở hữu có thể áp dụng mô hình phân tách không gian kinh doanh độc lập theo chiều dọc. Tầng 1 và tầng 2 sở hữu mặt tiền thoáng và tiếp cận trực tiếp với vỉa hè rộng, thích hợp để vận hành các chuỗi cửa hàng tiện lợi, quán cà phê, phòng giao dịch ngân hàng hoặc showroom trưng bày sản phẩm. Tầng 3 và tầng 4 có thể khai thác làm không gian văn phòng cho thuê, trung tâm ngoại ngữ hoặc cơ sở chăm sóc sắc đẹp, spa thẩm mỹ. Trong khi đó, tầng 5 và tầng 6 hoàn toàn có thể thiết kế thành không gian sinh hoạt gia đình biệt lập, đảm bảo sự riêng tư và an ninh tuyệt đối nhờ lối đi được bố trí khoa học.

Mô hình thiết kế đa công năng này giúp tối ưu hóa tỷ suất lợi nhuận trên mỗi m2 đất. Ngay cả trong kịch bản thị trường có biến động, chủ nhà vẫn có thể lựa chọn phương án vừa ở vừa cho thuê từng phần để giữ dòng tiền mặt hằng tháng, thay vì bỏ trống toàn bộ mặt bằng như các căn nhà phố có cấu trúc thấp tầng.

Shophouse nằm tại các trục đường lớn giúp thu hút việc kinh doanh

Thách thức và rủi ro nhà đầu tư cần lưu ý

Mặc dù sở hữu nhiều thông số ấn tượng, việc đầu tư vào shophouse Marquee Homes Hải Phòng không phải là một bài toán chỉ toàn màu hồng. Nhà đầu tư cần nhìn nhận thực tế vào các thách thức cố hữu của dòng sản phẩm này tại phân khu nhà ở xã hội phức hợp.

Thứ nhất là tiến độ lấp đầy dân cư của khối cao tầng. Do đặc thù 1777 căn hộ tại đây là nhà ở xã hội, việc xét duyệt đối tượng mua nhà và bàn giao căn hộ phụ thuộc chặt chẽ vào quy trình hành chính và tiến độ thi công của chủ đầu tư. Nếu khối cao tầng chưa được lấp đầy trên 70%, dòng khách hàng tại chỗ sẽ chưa đủ mạnh để nuôi sống các ngành hàng dịch vụ cao cấp. Giai đoạn đầu sau khi bàn giao thường là giai đoạn thử thách đối với dòng vốn của nhà đầu tư khi chi phí duy trì mặt bằng cao nhưng doanh thu chưa đạt mức kỳ vọng.

Thứ hai là hành vi tiêu dùng của cư dân nội khu. Nhóm cư dân sinh sống tại các căn hộ nhà ở xã hội thường có xu hướng chi tiêu tiết kiệm, ưu tiên các dịch vụ thiết yếu, bình dân hơn là các dịch vụ xa xỉ. Do đó, các chủ sở hữu shophouse cần định hình rõ ràng danh mục ngành hàng kinh doanh. Việc cố gắng đưa vào các thương hiệu thời trang xa xỉ hay nhà hàng fine dining cao cấp có thể sẽ không tương thích với tệp khách hàng tại chỗ, dẫn đến rủi ro sụt giảm doanh thu. Các ngành hàng mang tính thực tế như phòng khám, hiệu thuốc, siêu thị mini, đại lý bưu chính và quán ăn gia đình sẽ có tỷ lệ sống sót và phát triển cao hơn.

Thứ ba là áp lực về giá vốn ban đầu. Do shophouse là sản phẩm thương mại thấp tầng nằm ở mặt đất với thời hạn sử dụng lâu dài và số lượng hữu hạn, giá bán trên mỗi m2 chắc chắn sẽ cao hơn nhiều so với phân khúc căn hộ. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn sẽ phải đối mặt với áp lực trả lãi vay trong giai đoạn dự án đang hoàn thiện hạ tầng và tích lũy mật độ dân cư.

Lựa chọn phương pháp kinh doanh phù hợp sẽ mang đến dòng tiền sinh lời tốt và ổn định

Đánh giá cơ hội trong bức tranh toàn cảnh bất động sản Hải Phòng

Xét về tổng thể thị trường, quận Lê Chân nói riêng và thành phố Hải Phòng nói chung vẫn đang là thỏi nam châm thu hút dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và phát triển hạ tầng đô thị mạnh mẽ. Sự dịch chuyển trung tâm hành chính và các trục giao thông đối ngoại giúp nâng cao mặt bằng giá trị bất động sản toàn thành phố.

So với các dự án shophouse tại khu vực Ngô Quyền hay Thủy Nguyên vốn đang có mức giá tương đối cao sau các đợt sóng hạ tầng, khu vực Lê Chân ven trục đường Võ Nguyên Giáp mang tính thực tế cao hơn nhờ hạ tầng dịch vụ đã hiện hữu và đi vào hoạt động ổn định. Việc đầu tư vào một dự án có pháp lý rõ ràng như Marquee Homes, với quy hoạch 1/500 hoàn chỉnh, mang lại sự an toàn về mặt kiểm soát rủi ro pháp lý cho dòng vốn dài hạn.

Khi quỹ đất sạch tại các trục lộ giới lớn như Võ Nguyên Giáp hay Bùi Viện ngày càng khan hiếm, những dự án có quỹ đất thấp tầng kết hợp trong lòng lõi cao tầng đậm đặc dân cư sẽ giữ được biên độ tăng giá tài sản theo thời gian. Sự gia tăng giá trị này không đến từ việc đầu cơ thổi giá mà được thúc đẩy bởi chính giá trị sử dụng thực tế và năng lực tạo dòng tiền từ hoạt động cho thuê kinh doanh.

Nhìn chung, quyết định có nên mua shophouse tại dự án Marquee Homes Hải Phòng phụ thuộc lớn vào mục tiêu chiến lược và cấu trúc dòng vốn của từng nhà đầu tư. Đối với những nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn thông qua việc lướt sóng, đây có thể không phải là lựa chọn phù hợp do sản phẩm này cần thời gian để hình thành cộng đồng dân cư. Ngược lại, đối với những nhà đầu tư có nguồn vốn thặng dư dài hạn, mong muốn sở hữu một tài sản có giá trị đất nền lâu dài, tích hợp khả năng sinh dòng tiền đều đặn từ việc khai thác thương mại, thì 35 căn shophouse tại Marquee Homes là một danh mục đáng để đưa vào danh sách phân tích và cân nhắc đầu tư trong giai đoạn hiện nay.

Thông tin chi tiết dự án quý khách hàng vui lòng truy cập website: https://www.marqueehomehaiphong.com.vn/